不動産を売ったとき
個人が不動産を売ったときの課税についてまとめます。
値上がり益に課税
不動産を売った人は売却代金を受け取り、さぞやリッチな気分になっていることでしょう。あるいはそこまででなくても、預金が増えて一安心されていることでしょう。
しかし残念なお知らせです。不動産を売ったら課税される場合があります。取引金額が大きいだけに、納税額が多額になるかもしれないので注意しましょう。
課税されるのは値上がり益が生じたときだけです。どんな不動産でも過去に買ったから所有していたわけですので、その買ったときの購入代金を支払ったわけですよね。売却代金がその購入代金をもとに計算した「原価」を上回ったとき、つまり値上がり益が生じたときは、その値上がり益に課税されるというわけです。
家屋の原価は計算してみないとわからない
値上がり益は、単純に売却代金と購入代金の差額というわけではありません。家屋は使用している間に擦り減っていきます。なので、家屋の購入代金のうち、ご自身が使用して擦り減った分は「原価」から除きます。いくら除くかは実際の傷み具合ではなく、年月や構造などをもとに所定の計算式を用い求めます。
そのため、家屋の「原価」は購入時よりも小さくなり、値上がり益は生じやすくなります。感覚では値上がり益は生じていないと思っていても、計算してみると生じているということがありますので注意が必要です。
相続した不動産の場合
親などから相続した不動産の「原価」は、親などが購入したときのものを引き継ぎます。大事な書類ですから、そんなにいい加減に保管してないとは思いますが、相続のさいは売買契約書や購入代金の領収証などもあわせて引き継ぐようにしてください。
もし親などがいくらで購入したのかわからない場合は、残念ながら「原価」はほぼなかったものとして計算しなくてはなりません。
「原価」にプラス
「原価」は購入代金だけではありません。購入に際し不動産屋さんに支払った仲介手数料、司法書士に支払った登記費用（登録免許税など）や、購入後に支払った不動産取得税を「原価」にプラスすることができます。これらをひっくるめて、取得費といいます。
売却のための費用も
売るために直接かかった費用のことを譲渡費用といいます。売る際に不動産屋さんに支払った仲介手数料などです。譲渡費用は取得費と同様に、値上がり益の計算上、売却代金から差し引くことができます。ここまでの計算方法をまとめると以下の計算式となります。
収入 － （取得費＋譲渡費用） ＝ 値上がり益
なお、値上がり益のことを譲渡所得といいます。
特例がある
ここまでは原則を見てきました。次は特例についてです。不動産を売ったときのための特例がいくつかあります。マイホームの売却に関するものや、収用など都市計画や区画整理などの強制に対する配慮・協力に対するインセンティブのものが多いです。
そのほか、最近では空き家問題の解決に向けたインセンティブなども登場しました。
マイホームに関する特例は、値上がり益が生じた場合のものと、赤字になった（損をした）場合のものの２つに大別されます。
値上がり益が生じた場合の特例には、その値上がり益を小さくするもの（特別控除）、税率を下げるもの（軽減税率）、課税を棚上げし後回しにするもの（買換え特例）があります。
赤字になった場合の特例は、他の所得と相殺したり翌年に繰り越したりするものです。単に損失額が対象のもの（新居を住宅ローンで購入する必要あり）、いわゆるオーバーローン分のみを対象とするもの、の２つがあります。
それぞれに要件がありますのでマイホームなら何でもよいというわけではありませんのでご注意ください。
まとめ
確定申告までまだだいぶ時間がありますが、納税額の予定と立てるために、あるいは年末調整に影響する場合もありますので、すでに売却が完了した方はお早めにご相談いただくことをおすすめします。
2020月10月18日